זה לא נדיר שהורים עוזרים לילדיהם כלכלית, במיוחד כאשר הם קונים בית וזקוקים לכספים נוספים. במקרים מסוימים מותר להורים לעזור לנו הילדים במימון רכישת דירה.
התשובה לשאלה: האם מותר להורים לעזור לנו במימון רכישת דירה? היא שזה תלוי במצב ובמדינה. בישראל ומדינות מסוימות, כמו צרפת, אסור להורים לעזור לילדיהם במימון דירה. בעוד שבמדינות אחרות, כמו ספרד, זה חוקי כל עוד אין שום גבולות לכסף שנותנים ההורים.
הבעיה כשהורים עוזרים לנו במימון רכישת דירה
דנה הגיעה למשרד שלי בהתרגשות רבה, ילדה צעירה ויפה כבת 28, וסיפרה לי שהיא הולכת לקנות דירה קטנה בבאר שבע להשקעה.
מחיר הדירה עומד על 965,000 שקל, והיא מרגישה שהיא חיה בחלום.
בדקנו את הרישום המשפטי של הדירה, בטאבו .
ערכנו הצלבת בדיקות לזהות המוכר.
“אז איך תשלמי עבור הדירה? ” שאלתי
אה, חסכתי 200,000 שקל והורים אחרים יעזרו לי, אמרה.
“את כל היתרה ההורים אמורים לשלם? שאלתי
“כן” היא אמרה.
עצרנו שם – והסברתי לה מה המשמעות של מס רכישה ומע”מ, ומה עשוי להיחשב עסקה כביכול.
המשמעות של מס רכישה ומס שבח יכול להיחשב לעסקה מעורבת.
כאשר ההורים עוזרים לממן לילדים יותר מ-50% מערך הדירה, רשויות מיסוי מקרקעין רשאיות להתייחס לדירה כאל דירה שניה שנרכשה על ידי ההורים, מה שיגרום בפועל למס רכישת דירה שנייה בשיעור של 8% לפחות אפילו אם הדירה רשומה על שם אחד הילדים.
בית המשפט העליון קבע מספר פעמים ולאור האמור, תוקן גם חוק מיסוי מקרקעין (מכירה ורכישה) (להלן: החוק) והוא קבוע בסעיף 49ו(ג)(1) לחוק. דהיינו: קבלת לפחות 50% ממחיר הדירה במתנה בשלוש השנים הראשונות תיחשב כאילו קיבלה אותה במתנה.
מכיוון שדירה המתקבלת במתנה אינה זכאית לפטור ממס שבח במידי , חלה תקופת צינון.
חשוב לדעת כי במסגרת הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין בעת חתימת ההסכם (במש”ח), בין היתר, יש לדווח על מקור הכספים לרכישת הדירה.
אם ההורים מימנו יותר מ-50% מרכישת הדירה, הם יכולים למעשה לטעון שההורים הם בעצם אלה שקנו את הדירה
זה לא כל כך שמס הרכישה יחול על הדירה השנייה, אלא שהיא עשויה להיחשב כמתנה של הדירה בעת מכירתה.
אחרי שדיברנו על זה, דנה החליטה לשלם חלק מהדירה במשכנתא, עם קצת עזרה מהוריו.
וכך יצאנו לדרך.
חשוב להבין כי תכנון נכון ומראש של מקורות המימון יכול לחסוך לנו כסף רב וטרחה מיותרת בהליך הערעור מול רשויות מיסוי מקרקעין.
אין לראות באמור יעוץ משפטי או חלופה לו.
